Форум для эллиоттчиков

Объявление

regular subscriber

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » Форум для эллиоттчиков » Другие инструменты (Other) » Недвижимость, аренда, земля


Недвижимость, аренда, земля

Сообщений 41 страница 79 из 79

1

Недвижимость, аренда, земля

41

Крыса написал(а):

На чем рост будет?

Предполагаю, что из-за укрепления рубля. Хотя это всё фигня, ИМХО. На самом деле, из-за того что пойдет волна, которая будет корректировать импульс с 8000 до 4000.

Крыса написал(а):

По графику вижу только А, нас еще ждет долгая В и С

Не совсем понял, где именно прошла волна А, по вашему.

Крыса написал(а):

Боюсь что везде искаженная информация

Я вот тоже этого очень сильно опасаюсь :)

Кстати, у меня в посте №38 не верная нотация. Сейчас исправлю.

42

Вот поправил
http://s7.uploads.ru/t/aBltM.jpg
Хотя, я бы разметил, свои 1-2, как 1-2, [1] - [2]. Но там у [1] - [2] получиться перехай 2кой начала первой. Хотя это можно, наверное, списать на неточность котировок. Тогда сейчас следует ждать не (2), а 4 (в уровень 6000)

Отредактировано White_Shark (31.01.2016 20:21:52)

43

6000 у.е за квадрат не было цен даже за самую элитную недвижимость в нескольких городах миллионниках как минимум. Данные неточны. Города Сибири и Урала.
Уточню: доллар в 2008 был в коридоре 24.50-29.50.. Стоимость за квадрат 6000 уе это 125000-150000 рублей.. 
В 2008 цены были 55000-65000 за среднюю панель, кирпичная элитка 80000.. Не в Москве!!
Имхо, цены 6000 уе это Садовое кольцо.
Форумчане могут написать цены, думаю здесь из многих регионов.

Отредактировано Роман (31.01.2016 21:46:27)

44

Роман написал(а):

Имхо, цены 6000 уе это Садовое кольцо.

Абсолютно точно знаю, что в 2008 цены были 11000$ за 1м2 (правда за элитку), но совсем не в пределах садового, а за пределами 3-шки. Я знаю, что и выше цены тоже были... на элитку покруче.

PS Это я всё про Москву. Про другие города не знаю.
PPS Кстати, только что уточнил. В том доме про который я говорю, тогда, цены доходили и до 15000$. Евра/Доллар стоил около 1,6.

Отредактировано White_Shark (31.01.2016 22:34:48)

45

White_Shark написал(а):

Абсолютно точно знаю, что в 2008 цены были 11000$ за 1м2 (правда за элитку), но совсем не в пределах садового, а за пределами 3-шки. Я знаю, что и выше цены тоже были... на элитку покруче.
PS Это я всё про Москву. Про другие города не знаю.
PPS Кстати, только что уточнил. В том доме про который я говорю, тогда, цены доходили и до 15000$. Евра/Доллар стоил около 1,6.


Но вообще, это всё, на самом деле, не суть важно. Я согласен с Вами, что я не правильно сделал сравнение, и сам в своем первом посте на эту тему сразу сказал. Проблема не в том какая была цена внутри Садового или в соседнем городе или ещё где в 2008. Проблема в том, чтобы выбрать объекты недвижимости для сравнения. Я вот, например, не представляю как это сделать. До революции, насколько я правильно понял пост, на который ссылался выше, сами объекты недвижимости представляли из себя совсем иное, не как сейчас. Основная масса людей снимала жильё, а не покупала его, как сейчас. Стоимость недвиги получалась следующим образом: стоимость земли + стоимость строительства самого дома. У дома был один хозяин и в нем было много (точнее, несколько) квартир, которые он (хозяин) мог сдавать в аренду, а мог и не сдавать и сам жить в большом особняке. Вот как, скажите, можно сравнивать стоимость такой недвиги со стоимостью современной, в виде огромных многоэтажек, где каждый покупает только часть этого дома (в виде своей квартиры)? Сам смысл собственности на недвигу поменялся. Форма недвиги изменилась. Сейчас продается совсем другой тип недвиги, если так можно выразиться.

PS Вот и было бы интересно узнать мнение тех, кто разбирается в таких вопросах.

Отредактировано White_Shark (31.01.2016 23:16:25)

46

http://s1.stuffed.ru/y2016/02-14/0/313882.png Япония

47

http://s6.uploads.ru/t/5DLxO.png

поддержки 1900, 1400, 800$/м2

Отредактировано Михалыч (03.03.2016 17:42:36)

48

Михалыч,не может волна 2 быть настолько дольше волны 1. это B

49

toster1 написал(а):

Михалыч,не может волна 2 быть настолько дольше волны 1. это B


2 или В, какая в ж разница. Тренд на лицо и признаков разворота не видно.

Тут погромы и беспорядки  светят в Москве, как раз к 18-у году, если снесут 800, а уж чем снесут импульсом или треугольником, кому это будет интересно?

Сейчас все сидят выжидают, а потом будут как в 90-х  менять квартиру на авто или клочок земли, что б свалить из Москвы подальше.

Отредактировано Михалыч (03.03.2016 21:23:28)

50

http://s1.stuffed.ru/y2016/03-27/0/336601.png

тоже сентимент

51

pr0 написал(а):

тоже сентимент

Подпись автора

    Пректеровские правила на русском -> rswa001.pdf
    Стандартная нотация -> wavedegrees.png


а с такой картинкой что делать?
http://ic.pics.livejournal.com/alivsm/48469225/8470/8470_300.png
http://thepr0.narod.ru/files/smilies/23.gif

Всё, выше увидел вариант от Михалыча.
Только не совсем понял рост зигзагом с 0 на 6к$, ну, да шут с ним. Есть вариант и есть.
http://thepr0.narod.ru/files/smilies/bu.gif

Отредактировано alivsm (16.05.2016 06:01:40)

52

alivsm написал(а):

а с такой картинкой что делать?

Всё, выше увидел вариант от Михалыча.
Только не совсем понял рост зигзагом с 0 на 6к$, ну, да шут с ним. Есть вариант и есть.

Отредактировано alivsm (16.05.2016 06:01:40)

мое мнение, что этот зигзаг начало горизонтального треугольника, либо подобной горизонтальной пакости, как то комбинация. ведь начало графика, это не начало жизни актива, а некая условность, т.е. не обязано в левом нижнем быть 0 самого первого импульса. это хорошо коррелирует с долгосрочным прогнозом в нефти.

53

http://s1.stuffed.ru/y2016/06-05/0/359972.png

расслоение достигло максимума за весь период данных с 2000 года

54

pr0 написал(а):

http://s1.stuffed.ru/y2016/06-05/0/359972.png

расслоение достигло максимума за весь период данных с 2000 года

Подпись автора

    Пректеровские правила на русском -> rswa001.pdf
    Стандартная нотация -> wavedegrees.png


Поясните пжлста , а что означает такое большое расслоение?

55

Крыса написал(а):

Поясните пжлста , а что означает такое большое расслоение?


богатые становятся богаче, бедные - беднее. Средний класс вымирает, вместе с ним его ниша в спросе на жилье. Продаются квартиры либо для нищебродов, либо для элиты. Шувалова рассмешило, что россияне покупают квартиры площадью 20 кв. м.

Это аналог Gini коэффициента - статистический показатель степени расслоения общества - прогноз о его росте с развитием кризиса был сделан в теме Gini coefficient . Пока все сходится.

56

Хорошенький флетец в недвиге США, имхо
http://s8.uploads.ru/t/8TBCd.jpg
(v) of [c] предположительно диагональ, поэтому может еще продлиться с полгодика)))
взял отсюда:
http://smart-lab.ru/company/fxtm/blog/335036.php

57

Lawburo написал(а):

Хорошенький флетец в недвиге США, имхо

(v) of [c] предположительно диагональ, поэтому может еще продлиться с полгодика)))
взял отсюда:
http://smart-lab.ru/company/fxtm/blog/335036.php

Или треугольник с выходом на новые максимумы. :)

58

Пик риэлторов в США

http://ic.pics.livejournal.com/ewitrans … iginal.png

59

Метр квадратный в рублях и денежная масса рублей http://monetarism.ru/sp/eip-rur-m0base-log.png

Сегодня не просто так взялся за ММВБ и СБЕР http://s1.stuffed.ru/y2016/09-06/0/398783.png , http://s1.stuffed.ru/y2016/09-06/0/398784.png

Что будет с рублевыми ценами на активы? Выходит и в правду Зимбабве что-ли грядет?  http://thepr0.narod.ru/files/smilies/jc_thinking.gif

60

pr0 написал(а):

Зимбабве

http://www.finanz.ru/novosti/valyuty/cb … 1001384901

61

toster1 написал(а):

http://www.finanz.ru/novosti/valyuty/cb-napechatal-dlya-byudzheta-bolshe-trilliona-rubley-1001384901

http://s1.stuffed.ru/y2016/08-10/0/387124.png

62

Пост № 11

График цен на квадратный метр
http://sa.uploads.ru/ekCmi.png


Пост от 07.03.2015, а график отражает данные за 2016 год?

63

http://s1.stuffed.ru/y2016/09-24/0/408925.png

Была какая-то консолидация, колебалась, колебалась и в 13 году вышла вверх, как выходят импульсы пятых из треугольника. Можно предположить, что так и есть, так как по usdrub тоже большая IV была ввиде треуга. Тогда дальше нужно искать завершенный импульс.

64

Цены на недвижимость: утром −4, пасмурно, ощущается как −7
http://rswa.livejournal.com/3558.html

65

В плане квартир народ по утих, сейчас в тренде покупка пустыря...слежу за разговорами на работе

66

https://pbs.twimg.com/media/C3q3RgHWAAAQo2T.jpg:large

ответ на вопрос - откуда мог быть рост зигзагом IV волны?

67

As far as I know...Real Estate Index is the last to make top and last to make bottom among those other financial instruments

68

http://s1.stuffed.ru/y2017/04-14/0/515734.png

индекс расслоения в коррекции, но рост импульсом еще не завершен.

69

http://s1.stuffed.ru/y2017/05-11/0/522751.png

Посчитал по пикселям на экране:  http://thepr0.narod.ru/files/rswa/primary3.png  чуть не достала до 162% от http://thepr0.narod.ru/files/rswa/primary1.png, но самое интересное, что текущий отскок занимает по времени уже 1/3 от времени формирования волны  http://thepr0.narod.ru/files/rswa/primary2.png. А не плоскость ли  http://thepr0.narod.ru/files/rswa/primary4.png перед нами?

70

rswa написал(а):

текущий отскок занимает по времени уже 1/3 от времени формирования волны 2 . А не плоскость ли   перед нами?

Почему такая версия вытекает из указания по времения?

71

Следопыт написал(а):

Почему такая версия вытекает из указания по времения?

не вытекает, но как бы на оставшиеся (B)-(C) придется 2/3, тем самым [2] и [4] будут похожи по времени.

72

rswa написал(а):

А не плоскость ли   перед нами?

Nет!Это, вообще, не 4-я...Это ИКС,там где 2-я, ИКС старшей степени...Как и у Брента, собственно, ...остался Y,
цели: 700-1000, 19год!

73

Axe77 написал(а):

Nет!Это, вообще, не 4-я...Это ИКС,там где 2-я, ИКС старшей степени...Как и у Брента, собственно, ...остался Y,
цели: 700-1000, 19год!

икс кругом икс и нечерта не понятно. С потолка накидываете?

74

rswa написал(а):

икс кругом икс и нечерта не понятно. С потолка накидываете?

Co своей колокольни!

75

Axe77 написал(а):

Co своей колокольни!

туда и пишите. Следующее подобное сообщение = перевод в режим read only.

http://s1.stuffed.ru/y2017/06-12/0/529246.png

Методология вычисления

Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)

Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.

В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Просто такой подход – метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости. Потому что оценить текущую стоимость квартиры несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять – «а реально ли квартира стоит этих денег?».

Ответить на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

Обратите внимание - индекс доходности вычисляется по долларовым ценам.

76

http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml много графиков с 96 года

77

Особенно понравился график "График коинтеграции цены недвижимости (квадратный метр) и индекса RTS 1996 - (usd)."
Сразу видно, что цена недвижимости - отстающий социометр. Но если в конце 90-х лаг был примерно год-два, то сейчас он почти отсутствует.
Недвижимость за 20 лет стала лучше отражать настроение?

78

Константин, может данные стали подробнее и обширнее просто.

79

приходит еще в голову, что в 90-х недвижимость в меньшей степени была рыночным товаром


Вы здесь » Форум для эллиоттчиков » Другие инструменты (Other) » Недвижимость, аренда, земля