Форум для эллиоттчиков

Объявление

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » Форум для эллиоттчиков » Данные, графики, показатели » Недвижимость, аренда, земля


Недвижимость, аренда, земля

Сообщений 81 страница 118 из 118

1

Недвижимость, аренда, земля

81

rswa написал(а):

что-то вроде великовато снижение уже... Не новый ли это тренд начался? Вперед рубля развернулся?

Да раньше с запасом так как выходят из нала)

82

http://s1.stuffed.ru/y2017/07-21/0/537139.png

а расслоение опять на максимумах за всю историю наблюдений. То есть средний класс так и не ожил, а продажи идут ипотечникам, которые берут самые дешевые квартиры http://varlamov.me/2017/new_ohta/06.jpg

83

http://s1.stuffed.ru/y2017/07-21/0/537141.png

долгосрочная аренда опять упала по доходности к простому банковскому депозиту, отношение=1, много знакомых ударились в посутку.

84

rswa написал(а):

Вперед рубля развернулся?

В любом случае, недвижимость - отстающий относительно валюты социометр. Раньше валюты недвижимость не должна разворачиваться.
С другой стороны, максимумы по рублю были установлены в апреле. Уже 3 месяца прошло с этого момента.
http://s1.uploads.ru/t/2CIgf.png
Максимумы на графике недвижимости тоже в конце апреля. Недвижимость совсем перестала отставать от валюты???

85

Продажа и аренда по всей России
https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost

данные и графики в копилку для анализа

86

Мень заговорил об арендных домах на уровне министерства, похоже рынок аренды на максимумах.

87

rswa написал(а):

Мень заговорил об арендных домах на уровне министерства, похоже рынок аренды на максимумах.


прошло полтора месяца и ...
http://s1.stuffed.ru/y2017/09-26/0/550921.png
http://thepr0.narod.ru/files/smilies/bj.gif

88

http://s1.stuffed.ru/y2017/11-06/0/558141.png

89

Привет!

Есть у кого нибудь исторический график цена на недвижимость в рублях? Будет ли еще одна волна роста цен?
Есть 2 квартиры: одна в ипотеке одна нет. Вот думаю продавать одну сейчас по низкой цене и гасить ипотеку или сдавать и ждать пока цены в рублях не вырастут.

90

oboroten написал(а):

Есть 2 квартиры: одна в ипотеке одна нет. Вот думаю продавать одну сейчас по низкой цене и гасить ипотеку или сдавать и ждать пока цены в рублях не вырастут.

Вот уже который раз в разных видах встречаю одну и туже тему - быстрее гасить ипотеку. По-моему это вообще какой то бред. Если быстрее гасить, то зачем вообще ее брать? Ведь единственная прелесть ипотеки - это растягивание платежей по времени. Ок, допустим есть возможность ее погасить раньше. Но сейчас вы будете ее гасить своими дорогими деньгами, а не потом и дешевыми. Не лучше ли эти средства обменять на ликвидные доллары, хранить их не в банке и потом по необходимости расплачиваться с ипотекой. А в период, когда все не платят - так и вовсе не платить. Если ипотека на 10-15 лет, посмотрите, что случается с USDRUB за такой промежуток. Платить лучше потом и дешевыми деньгами, а не сейчас и дорогими.

91

oboroten написал(а):

Привет!

Есть у кого нибудь исторический график цена на недвижимость в рублях? Будет ли еще одна волна роста цен?
Есть 2 квартиры: одна в ипотеке одна нет. Вот думаю продавать одну сейчас по низкой цене и гасить ипотеку или сдавать и ждать пока цены в рублях не вырастут.

https://www.bn.ru/analytics/
Перекредитуйтесь под более низкий процент если это возвожно и сдавайте дальше. Если рубль рухнет в ближайшей перспективе - отдадите весь свой кредит с одной зарплаты.

92

Много думал над этим, перебирал разные варианты.
1)

rswa написал(а):

Если быстрее гасить, то зачем вообще ее брать?


Конечно, через несколько лет рубль будет дешевле, чем рубль сейчас, но за это время заплачу много процентов дорогим рублем. А если погашу сейчас, то освободившиеся средства могу пустить на покупку долларов или другие инвестиции. Да и морально разгружусь.
2)
Или Вы имели ввиду продать сейчас по низкой цене и купить валюту, а не гасить ипотеку. Такой вариант тоже рассматривал, но главный вопрос в том, когда рубль рухнет. Хорошо, если к концу года. Но когда рубль обесценится, тогда возможно и цена на жилье вырастут вот в чем вопрос.

3)

warblade написал(а):

Перекредитуйтесь под более низкий процент если это возможно и сдавайте дальше. Если рубль рухнет в ближайшей перспективе - отдадите весь свой кредит с одной зарплаты.


И такой вариант рассматривал, подал заявку на рефинансирование. Но, во-первых,  все равно доходы от аренды не перекроют затрат по ипотеке. И во-вторых возможно цены на жилье не вырастут а доллар убежит без меня.

93

oboroten написал(а):

Или Вы имели ввиду продать сейчас по низкой цене и купить валюту, а не гасить ипотеку. Такой вариант тоже рассматривал, но главный вопрос в том, когда рубль рухнет. Хорошо, если к концу года. Но когда рубль обесценится, тогда возможно и цена на жилье вырастут вот в чем вопрос.

если абстрагироваться от вашей ситуации, то сейчас:
- выгодно продавать местное рублевое, а не покупать;
- выгодно покупать импортное валютное, а не продавать;
- при дорогом рубле выгодно меньше платить рублем и откладывать платежи на потом (формально залезать в рублевый долг);
- при слабом рубле выгодно отдавать долги обесцененным рублем, максимум платежей.
Это общие универсальные рекомендации. Еще после девальвации упадут рублевые доходы, все кредиты станет платить сложнее, заначка в виде долларов тоже выручит.

94

Как я взял ипотеку-ка-ре-ку в сбере)))   Весной 2014 взяли ипотечный кредит 2400000 р на однокомнатную в новостройке. Сдача по-договору осенью того же года. В итоге сдают до сих пор. Судились и высудили миллион. В декабре прошлого года его получили и отдали досрочный платеж. Долг уменьшился в два раза. Ежемесячный платеж стал 16500..был 36000. Заодно написали заявление в сбер чтоб снизили ставку. Снизили. Была 12 процентов стала 11.9. При этом рассчитали общий долг равными частями на каждый месяц, три последних года выпадало на пенсионный возраст и платеж был по 6500 р примерно. Сделали без нашего согласия по 14500 на каждый месяц в том числе и на пенсионный возраст. В итоге сумма общих выплат увеличилась на 100000. Это называется уменьшили процентную ставку. Написали заявление чтоб вернули как было.

95

Апрель16, э не, я не призывал брать ипотеку, мой ответ был лишь на случай, когда она уже взята.

96

Мониторю вторичный рынок жилья около 5 лет, заметил что чем дороже доллар тем сговорчивей продавец. Удавалось сбить цену на 30% на пиках доллара.

97

rswa написал(а):

Апрель16, э не, я не призывал брать ипотеку, мой ответ был лишь на случай, когда она уже взята.
            Подпись автораПректеровские правила на русском -> ewp2005

Это я просто случай из жизни...бывает мол так.

98

rswa написал(а):

- выгодно продавать местное рублевое, а не покупать;
- выгодно покупать импортное валютное, а не продавать;
- при дорогом рубле выгодно меньше платить рублем и откладывать платежи на потом (формально залезать в рублевый долг);
- при слабом рубле выгодно отдавать долги обесцененным рублем, максимум платежей.

Это я понимаю и полностью согласен. Но вот когда рискуешь своими деньгами начинаешь сомневаться в теории  http://thepr0.narod.ru/files/smilies/smile.gif
Решение буду принимать сам, но хотелось бы услышать компетентное мнение толковых людей в сфере инвестирования

Первый вариант
1. продаю "за дешево"
2. покупаю доллары по 55 или ниже
3. "скоро доллар будет по 100", продаю по 100
4. гашу ипотеку и "на сдачу еще одну квартиру" http://thepr0.narod.ru/files/smilies/smile.gif

Риски первого варианта:
1. В п.3 - доллар по 100 может быть не скоро и на этот период будут лежать баластом, а процентов за это время очень много набежит и перекроют доходы от разницы курсов. Причем проценты буду гасить дорогими рублями.
2. В п. 4 - ипотеку погасить хватит, но вот "купить что-то на сдачу" будет сложно, т.к. рост цен вызванный ростом курса доллара нивелирует полученную прибыль.

Второй вариант:
1. продолжаю сдавать квартиру, перекрываю бОльшую часть процентов по ипотеке
2. если получится рефинансирую ипотеку и проведу реструктуризацию на максимально возможный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж
3. все свободные денежные средства вкладываю в валютные активы, если они стоят 55 и ниже
4. если доллар уходит на 100 произойдет обесценение рубля, что вызовет рост цен в рублях, в этот момент продаю квартиру и гашу ипотеку и еще остается сдача.
5. На сдачу + продаю доллары покупаю какой-то актив (реальный или финансовый). Доллар держать после 100 не хочу, т.к. государство может начать отжимать и запрещать их.

Риски второго варианта:
1. в п.3 могу не успеть купить долларов, т.к. не знаю (думаю никто не знает), когда они вырастут, может завтра.
2. в п.4 при росте доллара и обесценении рубля цены на вторичку останутся без изменений.

Апрель16 написал(а):

Как я взял ипотеку-ка-ре-ку в сбере)))   Весной 2014 взяли ипотечный кредит 2400000 р на однокомнатную в новостройке. Сдача по-договору осенью того же года. В итоге сдают до сих пор. Судились и высудили миллион. В декабре прошлого года его получили и отдали досрочный платеж. Долг уменьшился в два раза. Ежемесячный платеж стал 16500..был 36000. Заодно написали заявление в сбер чтоб снизили ставку. Снизили. Была 12 процентов стала 11.9. При этом рассчитали общий долг равными частями на каждый месяц, три последних года выпадало на пенсионный возраст и платеж был по 6500 р примерно. Сделали без нашего согласия по 14500 на каждый месяц в том числе и на пенсионный возраст. В итоге сумма общих выплат увеличилась на 100000. Это называется уменьшили процентную ставку. Написали заявление чтоб вернули как было.


Отличная история http://thepr0.narod.ru/files/smilies/smile.gif  миллион перекрыл проценты по ипотеке?

99

И еще, платить ипотеку 20 лет не планирую, хоть и очень дешевыми рублями. Понимаю что выгодно, но:
1. возможно когда-то решу уехать
2. страховка каждый год, а это дополнительные траты
3. угнетает обязанность каждый месяц быть должным

100

oboroten написал(а):

rswa написал(а):- выгодно продавать местное рублевое, а не покупать;- выгодно покупать импортное валютное, а не продавать;- при дорогом рубле выгодно меньше платить рублем и откладывать платежи на потом (формально залезать в рублевый долг);- при слабом рубле выгодно отдавать долги обесцененным рублем, максимум платежей.Это я понимаю и полностью согласен. Но вот когда рискуешь своими деньгами начинаешь сомневаться в теории   Решение буду принимать сам, но хотелось бы услышать компетентное мнение толковых людей в сфере инвестирования
            Первый вариант1. продаю "за дешево"2. покупаю доллары по 55 или ниже3. "скоро доллар будет по 100", продаю по 1004. гашу ипотеку и "на сдачу еще одну квартиру" 
            Риски первого варианта:1. В п.3 - доллар по 100 может быть не скоро и на этот период будут лежать баластом, а процентов за это время очень много набежит и перекроют доходы от разницы курсов. Причем проценты буду гасить дорогими рублями.2. В п. 4 - ипотеку погасить хватит, но вот "купить что-то на сдачу" будет сложно, т.к. рост цен вызванный ростом курса доллара нивелирует полученную прибыль.
            Второй вариант:1. продолжаю сдавать квартиру, перекрываю бОльшую часть процентов по ипотеке2. если получится рефинансирую ипотеку и проведу реструктуризацию на максимально возможный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж3. все свободные денежные средства вкладываю в валютные активы, если они стоят 55 и ниже4. если доллар уходит на 100 произойдет обесценение рубля, что вызовет рост цен в рублях, в этот момент продаю квартиру и гашу ипотеку и еще остается сдача.5. На сдачу + продаю доллары покупаю какой-то актив (реальный или финансовый). Доллар держать после 100 не хочу, т.к. государство может начать отжимать и запрещать их.
            Риски второго варианта:1. в п.3 могу не успеть купить долларов, т.к. не знаю (думаю никто не знает), когда они вырастут, может завтра.2. в п.4 при росте доллара и обесценении рубля цены на вторичку останутся без изменений.
            Апрель16 написал(а):Как я взял ипотеку-ка-ре-ку в сбере)))   Весной 2014 взяли ипотечный кредит 2400000 р на однокомнатную в новостройке. Сдача по-договору осенью того же года. В итоге сдают до сих пор. Судились и высудили миллион. В декабре прошлого года его получили и отдали досрочный платеж. Долг уменьшился в два раза. Ежемесячный платеж стал 16500..был 36000. Заодно написали заявление в сбер чтоб снизили ставку. Снизили. Была 12 процентов стала 11.9. При этом рассчитали общий долг равными частями на каждый месяц, три последних года выпадало на пенсионный возраст и платеж был по 6500 р примерно. Сделали без нашего согласия по 14500 на каждый месяц в том числе и на пенсионный возраст. В итоге сумма общих выплат увеличилась на 100000. Это называется уменьшили процентную ставку. Написали заявление чтоб вернули как было.Отличная история   миллион перекрыл проценты по ипотеке?

нет..не перекрыл

101

oboroten
вы пытаетесь и на елку залезть и извините, "жопу не ободрать"). так не бывает) вы уверены что когда бакс будет по 100-120, прямо выйдет на тот уровень, а не кольнет в моменте, захотите покупать здесь квартиры, в стране где  пенсия 100 баксов, а зарплата в регионах 200-300, что вы будете делать со второй квартирой? зачем она вам? сдавать, кому? или вы хотите пересидеть до светлых времен сохраня деньги во второй квартире, потом лет через 5-10 продать снова за интересную цифру в баксах и купить домик у моря в испании?)
имхо,ваши схемы никак не отличаются от валютных ипотечников, те тоже думали что в сказку попали)

102

1) "на сдачу еще одну квартиру" - это утрировано. во втором варианте писал - актив реальный или финансовый. нужно постоянно перекладываться в какой-то растущий актив. один актив не может расти вечно и рубли не должный лежать под матрасом (обесценятся).
2) не вижу сходства между своим желанием найти оптимальный выход из ситуации с учетом всех рисков и "схемами валютных ипотечников". Прошу пояснить и обосновать.
3) а Вы стараетесь совершать по максимуму необдуманные действия "на авось" без получения прибыли? Впше право.

103

oboroten вы похоже вообще не в теме рынка недвижимости. он настолько неоднороден сейчас, что одно растет и дает 10-15 годовых от котлована до сдачи, а другое без дисконта не продашь. вы вообще про москву говорите? а вообще желание продать доллар по 120 и купить квартиру, напоминает жж демуры, там тоже ждут п....ца) чтобы наконец купить квартирку подешевле продав баксы и решить жилищные проблемы, а то что когда будет этот самый п...ц, может и на улицу выйти нельзя будет они не думают) хотя ружья и тушенка у них на этот случай есть)

104

да уж, вам с самим собой без меня не плохо беседуется

105

http://rffx.ru/blog/articles/08.02.2018/prosrochka в конце года видимо много сдано было :)

106

rswa написал(а):

http://rffx.ru/blog/articles/08.02.2018/prosrochka в конце года видимо много сдано было

это больше похоже на попадос кого из крупняка- не смогли расплатится вовремя

107

http://rffx.ru/blog/articles/06.03.2018/prosrochka

недвижимость, аренда очень плохи

108

http://s1.stuffed.ru/y2018/03-22/0/589376.png

расслоение припало

109

http://s1.stuffed.ru/y2018/06-28/0/605647.png

одной из сказок чудо-инвесторов является сказка о хранении сбережений в квартирах (недвиге). "Квартира - есть квартира, она всегда останется в цене, даже если государство рухнет, а пока еще и в аренду посдаю, еще профит".

Пояснения к графику - оценка производится в условно безинфляционной валюте (долларе). Это раз. Сам график - это отношение доходности от жилья к доходу от банковского депозита. Динамика цен на жилье у них вроде тоже учитывается. Число 1 - это одинаковая доходность, меньше 1, но больше 0 - это выгоднее сумму тупо положить на депозит в банк, отрицательные значения - это убыток от хранения сбережений в жилье. Задумается ли чудо-инвестор? http://thepr0.narod.ru/files/smilies/russian_ru.gif

110

квартиры как биткойны у нас скакали за 20 лет. от 200$ до 30000$. Тот кто преодолел внутрений пессимизм и купил по 200 щас миллионер.

111

moneyman написал(а):

квартиры как биткойны у нас скакали за 20 лет. от 200$ до 30000$. Тот кто преодолел внутрений пессимизм и купил по 200 щас миллионер.

справедливо и обратное, кто не преодолел внутренний оптимизм и купил в 2007 - сейчас чудо-инвесторы.

112

rswa написал(а):

одной из сказок чудо-инвесторов является сказка о хранении сбережений в квартирах (недвиге). "Квартира - есть квартира, она всегда останется в цене, даже если государство рухнет, а пока еще и в аренду посдаю, еще профит".

Пояснения к графику - оценка производится в условно безинфляционной валюте (долларе). Это раз. Сам график - это отношение доходности от жилья к доходу от банковского депозита. Динамика цен на жилье у них вроде тоже учитывается. Число 1 - это одинаковая доходность, меньше 1, но больше 0 - это выгоднее сумму тупо положить на депозит в банк, отрицательные значения - это убыток от хранения сбережений в жилье. Задумается ли чудо-инвестор?


Со всем согласен... Инвестор или обыватель не задумается, а даже если и задумается то все равно вложит в недвижимость потому что эта модель всем понятна. Даже если риски нулевой и отрицательной доходности будут заранее известны - люди будут это делать, а особенно в России, так как национальная валюта за многие десятилетия абсолютно дискредитирована и это в головах у каждого. Недвижимость это условно  не бумага, даже с учетом того, что она теряет в цене и требует расходов на содержание. Развить бизнес это искусство - дано не каждому. Модель может начать меняться с ростом обременения связанного с владением недвижимости.

113

Пр0, что Вы думаете о перспективах цены на недвижимость в рублях!, с точки зрения грядущего роста доллара?
Есть ли возможность взглянуть на график или какую волну, на Ваш взгляд, сейчас рисует рынок? Именно рублёвый рынок недвижимости!
Спасибо. Премного благодарен.

114

kartman, этот вопрос уже обсуждался в теме, думаю картина будет та же что на ММВБ, разве что со сдвигом по времени влево-вправо.

115

rswa написал(а):

одной из сказок чудо-инвесторов является сказка о хранении сбережений в квартирах (недвиге). "Квартира - есть квартира, она всегда останется в цене, даже если государство рухнет, а пока еще и в аренду посдаю, еще профит".

Пояснения к графику - оценка производится в условно безинфляционной валюте (долларе). Это раз. Сам график - это отношение доходности от жилья к доходу от банковского депозита. Динамика цен на жилье у них вроде тоже учитывается. Число 1 - это одинаковая доходность, меньше 1, но больше 0 - это выгоднее сумму тупо положить на депозит в банк, отрицательные значения - это убыток от хранения сбережений в жилье. Задумается ли чудо-инвестор?

картинки не видно. Можно повторить? спасибо.

116

oz_ounce написал(а):

картинки не видно. Можно повторить? спасибо.

https://www.irn.ru/gd/?class=all&ty … ect=period если не открылось "Доходность", то нажать понедельно, доходность, доллары$.

117

http://sh.uploads.ru/t/VRimB.png
Я думаю, что целью текущего дауна является район низов 2009- они же хаи 2006- для эконом-сегмента. сейчас локально могут подзадрать чуть- нагнетание паники из кризиса застройщиков и введения экроу-счетов, но потом- вслед за нефтью на дно. Это же совпадает с информацией неангажированных источников о предстоящем в конце 2019 и 2020 затоваривании рынка из завершения большого кол-ва проектов.
Если же открыть аналогичный чарт в долларах, то там картина даже комментариев не требует ;)

Отредактировано Следопыт (07.07.2018 12:25:10)

118

Итого по эконом (красный и синий)- рублевые 90-110к, это около $1000-1200, как я и предполагаю бакс будет делать хай (3) (или [3]) в ED между 90-100.


Вы здесь » Форум для эллиоттчиков » Данные, графики, показатели » Недвижимость, аренда, земля